L’article R145-35 du Code de commerce suscite régulièrement des interrogations parmi les juristes, avocats et conseils d’entreprise. Régi par les dispositions relatives aux baux commerciaux, cet article encadre précisément les charges et prestations qui peuvent être imputées au preneur dans le cadre d’un bail commercial. Les questions essentielles pour praticiens autour du R145-35 code de commerce portent sur la répartition des charges, les clauses licites et illicites, ainsi que les conséquences d’une stipulation contraire aux dispositions légales. Depuis les réformes introduites par la loi Pinel de 2014, le cadre juridique s’est considérablement précisé, rendant la maîtrise de cet article indispensable pour tout professionnel intervenant en matière de baux commerciaux.
Ce que contient réellement l’article R145-35 du Code de commerce
L’article R145-35 figure dans la partie réglementaire du Code de commerce, au sein du titre IV consacré aux baux commerciaux. Son objet est de définir les charges, impôts, taxes et redevances qui ne peuvent pas être mis à la charge du preneur. Cette liste limitative a été introduite dans le droit positif français par le décret du 3 novembre 2014, pris en application de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel.
Concrètement, cet article interdit au bailleur de répercuter sur le locataire commercial certaines dépenses qui lui incombent en sa qualité de propriétaire. Parmi elles : les dépenses relatives aux grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil, les honoraires liés à la gestion des loyers de l’immeuble, ou encore les impôts dont le redevable légal est le bailleur, comme la contribution économique territoriale.
La logique du texte est protectrice. Le législateur a souhaité rééquilibrer une relation contractuelle historiquement déséquilibrée, dans laquelle les bailleurs imposaient des clauses de transfert de charges très larges. Avant 2014, aucune liste légale n’encadrait cette répartition. Les praticiens devaient se fonder sur la jurisprudence, souvent incertaine, des tribunaux de commerce.
La portée de l’article R145-35 s’étend aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014. Les contrats antérieurs ne sont pas automatiquement soumis à ces dispositions pour les charges en cours, mais ils le deviennent lors de leur renouvellement. Cette distinction temporelle génère encore aujourd’hui des contentieux, notamment lorsque les parties ne s’accordent pas sur la date effective de renouvellement du bail.
Un point technique mérite une attention particulière : l’article R145-35 ne s’applique pas uniformément à tous les baux soumis au statut des baux commerciaux. Certaines conventions spécifiques, comme les baux emphytéotiques ou les baux à construction, obéissent à des régimes distincts. Seul un professionnel du droit peut déterminer avec précision le régime applicable à une situation donnée.
Les enjeux de la responsabilité du bailleur face aux charges prohibées
Lorsqu’un bail commercial contient une clause mettant à la charge du preneur des dépenses visées par l’article R145-35, cette clause est réputée non écrite. Cette sanction, prévue à l’article L145-40-2 du Code de commerce, est d’ordre public. Elle s’applique de plein droit, sans que le locataire ait besoin d’obtenir une décision judiciaire préalable pour s’en prévaloir.
Les conséquences pratiques pour le bailleur sont significatives. Les charges indûment perçues doivent être restituées au preneur. Le délai de prescription applicable à l’action en répétition de l’indu est de cinq ans à compter du paiement de chaque somme, conformément aux règles générales de la prescription en droit civil. Un locataire commercial peut donc réclamer le remboursement de plusieurs années de charges illicites, ce qui représente des montants parfois considérables.
Les risques pour les bailleurs se déclinent sur plusieurs axes :
- La nullité partielle du bail pour les stipulations contraires à l’article R145-35, sans remise en cause de l’ensemble du contrat
- L’obligation de restitution des sommes perçues au titre de charges prohibées, avec intérêts légaux
- Une exposition accrue lors des négociations de renouvellement, le preneur pouvant invoquer ces irrégularités comme levier
- La mise en cause de la responsabilité du rédacteur de l’acte, avocat ou notaire, si la clause illicite résulte d’une rédaction fautive
La Chambre de commerce et d’industrie recommande aux parties de procéder à un audit des charges dès la signature d’un nouveau bail ou lors de tout renouvellement. Cette démarche préventive évite des litiges coûteux et préserve la relation entre bailleur et preneur sur le long terme.
Délais de prescription, recours et stratégie contentieuse
La prescription quinquennale constitue le cadre temporel de référence pour les actions liées aux charges illicites. Ce délai court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action. En pratique, la jurisprudence retient généralement la date de chaque paiement comme point de départ, ce qui permet au preneur de remonter jusqu’à cinq ans en arrière à compter de sa demande.
La procédure se déroule devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, depuis la réforme de 2019 qui a supprimé les tribunaux de grande instance et les tribunaux d’instance. Les tribunaux de commerce restent compétents pour les litiges entre commerçants portant sur l’exécution du bail lorsque les deux parties ont la qualité de commerçant, mais la répartition des compétences demeure une question préliminaire à trancher.
Sur le plan de la stratégie contentieuse, le preneur qui souhaite contester des charges illicites dispose de plusieurs voies. Il peut agir en répétition de l’indu devant les juridictions civiles, soulever l’exception d’illicéité en défense lors d’une action du bailleur en paiement de charges, ou encore invoquer ces irrégularités lors d’une procédure de fixation du loyer de renouvellement. Cette dernière hypothèse est particulièrement intéressante : les irrégularités dans la répartition des charges peuvent influer sur la valeur locative retenue par le juge des loyers commerciaux.
Les praticiens qui souhaitent approfondir leur analyse des textes applicables peuvent s’appuyer sur des ressources spécialisées ; le site Juridique Eclair propose notamment des synthèses actualisées sur les baux commerciaux et la répartition des charges, utiles pour préparer un dossier ou vérifier une position jurisprudentielle récente.
Évolutions jurisprudentielles et actualité législative depuis 2014
Depuis l’entrée en vigueur du décret de 2014, la jurisprudence a progressivement précisé le champ d’application de l’article R145-35. La Cour de cassation a eu l’occasion de se prononcer sur plusieurs points litigieux, notamment la qualification de certaines dépenses hybrides qui se situent à la frontière entre charges locatives licites et charges prohibées.
L’un des contentieux récurrents porte sur les honoraires de gestion immobilière. L’article R145-35 interdit de mettre à la charge du preneur les honoraires liés à la gestion des loyers, mais la jurisprudence admet que certains honoraires liés à la gestion technique de l’immeuble — comme la supervision des travaux d’entretien — peuvent être répercutés, sous réserve que le bail le prévoie expressément et que ces prestations soient réelles et distinctes.
Les charges fiscales constituent un autre terrain de conflits. La taxe foncière, dont le redevable légal est le propriétaire, peut être contractuellement mise à la charge du preneur selon une pratique ancienne. L’article R145-35 ne l’interdit pas expressément, à la différence de certaines autres taxes. Cette tolérance légale est parfois mal comprise des locataires commerciaux, qui contestent à tort le remboursement de la taxe foncière.
Sur le plan législatif, les années 2022 et 2023 n’ont pas apporté de modification directe à l’article R145-35, mais plusieurs textes connexes ont influencé l’environnement juridique des baux commerciaux. Les dispositifs liés à la transition énergétique ont introduit de nouvelles obligations pour les bailleurs et les preneurs, notamment en matière de performance énergétique des locaux commerciaux, soulevant des questions inédites sur la répartition des coûts de mise aux normes.
Le Ministère de la Justice a publié en 2023 une circulaire d’interprétation sur certains aspects du statut des baux commerciaux, sans modifier le texte réglementaire lui-même. Les praticiens doivent surveiller ces évolutions sur Légifrance, seule source faisant foi pour le texte consolidé en vigueur.
Rédiger et auditer un bail commercial à l’aune de l’article R145-35
La rédaction d’un bail commercial conforme aux exigences de l’article R145-35 suppose une méthodologie rigoureuse. La première étape consiste à dresser un inventaire exhaustif des charges de l’immeuble, en les classant selon leur nature : charges récupérables, charges prohibées, charges dont le régime est incertain.
Cette classification doit être annexée au bail sous la forme d’un état prévisionnel des travaux et d’un inventaire des charges, conformément à l’obligation posée par l’article L145-40-2 du Code de commerce. Ce document n’est pas une simple formalité administrative : en cas de litige, il constitue la pièce maîtresse pour déterminer ce que les parties ont entendu mettre à la charge de chacune.
L’audit d’un bail existant suit une démarche symétrique. Le praticien doit identifier les clauses de charges figurant dans le contrat, les confronter à la liste des charges prohibées par l’article R145-35, puis évaluer le montant des sommes potentiellement indûment perçues sur les cinq dernières années. Cette évaluation chiffrée permet de prendre une décision éclairée sur l’opportunité d’engager une action ou de négocier amiablement.
Un conseil pratique souvent négligé : vérifier systématiquement les appels de charges annuels et les régularisations. Même lorsque le bail est correctement rédigé, la pratique de facturation du bailleur peut introduire des charges prohibées par le biais des régularisations. La vigilance doit donc s’exercer tout au long de la vie du contrat, pas seulement lors de sa signature. Seul un avocat spécialisé en baux commerciaux peut apporter une analyse personnalisée et engager sa responsabilité sur les conclusions rendues.